Finanzen: Kreditvergabe wird neu geregelt!

Bereits im Dezember des letzten Jahres hat das Kabinett neue Regelungen zur Vergabe von Krediten für die Finanzierung von Immobilien erlassen. Damit reagierte sie auf die negativen Konsequenzen, die mit der zu scharfen Umsetzung der EU-Richtlinie für Wohnimmobilienkredite einhergegangen waren. Zukünftig soll daher vor allem wieder vermehrt der Wert der Immobilie eine Rolle spielen und nicht so sehr die erfolgversprechende Tilgung des aufgenommenen Kredits durch regelmäßige Einkünfte.

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    Foto: © Statista, Mit über 20 Millionen wollen die meisten in Deutschland lieber keinen Kredit aufnehmen.
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    Foto: © schwaebische-post.de, Eine Kreditaufnahme will wohl geplant sein und beherbergt einige Tücken.
Bundesregierung hatte die Vergabe von Krediten unnötig erschwer

Während das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie von der Regierung im März des vergangenen Jahres verabschiedet worden war, basiert die ursprüngliche Richtlinie schon auf dem März des Jahres 2014. Wird von der EU eine derartige Richtlinie erlassen, so haben die Staaten innerhalb der EU, auch Deutschland, eine Zweijahresfrist für die Umsetzung einzuhalten. Anders als bei den sogenannten EU-Verordnungen binden EU-Richtlinien den jeweiligen Staat nicht unmittelbar, sondern räumen diesem einen gewissen Spielraum ein. Dieser muss im Rahmen des Erlasses seines nationalen Gesetzes aber dennoch mindestens innerhalb der Vorgaben der EU bleiben. In dem Fall der Umsetzung der erwähnten Richtlinie war es nun so gelaufen, dass die Bundesregierung sogar über die Vorgaben der EU hinausgegangen war. Dies hatte mehr oder weniger unmittelbar dazu geführt, dass manche Darlehensanfragen von Kreditinstituten wie der Sparkasse fortan abgelehnt werden mussten, obwohl diese vor der Existenz des Umsetzungsgesetzes noch ohne Probleme bewilligt worden wären. Die Faktoren, an denen die suboptimale Umsetzung deutlich wurde, waren insbesondere die folgenden:

  • Geringere Wichtigkeit des Wertes der Immobilie
  • Ausräumung des Ermessensspielraumes
  • Keine Existenz von Ausnahmemöglichkeiten

Besonders hart getroffen hat das neue Gesetz bestimmte Gruppen von Personen wie junge Familien, alte Menschen und Gewerbetreibende, deren maßgebliche Sicherheitsleistung eben hauptsächlich in dem Wert der Immobilie und nicht so sehr in den ausreichenden regelmäßigen Einkünften bestand.

Neue Regelungen wollen defizitäre Umsetzung wieder wettmachen

In diesem konkreten Fall der mangelhaften Umsetzung der Richtlinie der EU muss man immerhin trotz aller Patzer konstatieren, dass sich die Regierung recht schnell ihrer Fehler bewusst geworden ist bzw. diese entsprechend an sie herangetragen worden sind. Deshalb hatte bereits im Dezember des letzten Jahres eine Kabinettssitzung stattgefunden, wobei an dessen Ende diverse Neuregelungen standen, die allerdings noch entsprechend im ersten Quartal dieses Jahres von dem Finanz- und Justizministerium umgesetzt werden müssen. In dem entsprechenden Tenor heißt es dazu, dass neue „Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung“ entstehen sollen. Was auf den ersten Blick, wie aus politischen und rechtlichen Kreisen gewohnt, schwammig klingt, soll in der Praxis dreierlei bewirken:

1. Erhöhung der Rechtssicherheit bei der Vergabe
2. Vereinfachung der Vergabe als solches
3. Abmilderung der momentanen Ungleichbehandlung

Der Entwurf sieht dazu vor, die, etwa durch Bau- und Renovierungsmaßnahmen herbeigeführte, Wertsteigerung von Immobilien mit in die eigentliche Bewertung einzubeziehen, sodass die tatsächliche Höhe des aktuellen Einkommens des potenziellen Kreditnehmers wieder mehr in den Hintergrund rücken kann. Deshalb sollen in Zukunft beispielsweise Kredite für Schwangere, aus Sicht des Kreditinstitutes, einen ganz gewöhnlichen Ratenkredit für Singles oder Paare darstellen. Im Netz gibt es Leitfäden für Eltern, die weitere wichtige Fragen zu diesem Thema klären.

Neue Regelungen lassen sich trotz positiver Absichten kritisieren

Was auf dem Papier erst einmal gut klingt, ist allerdings aktuell noch kritisch zu sehen. So ist zum jetzigen Zeitpunkt fraglich, ob die neuen Regelungen auch dabei helfen werden, für ältere Kreditnehmer Immobilienkredite bewilligt zu bekommen. Das bei dieser Bevölkerungsgruppe evident zutage tretende Problem mangelnder Besicherung kann nur effizient durch das Einspringen dreier Personenkreise als Bürgen bewältigt werden:

1. Freunde
2. Familie
3. Erben

Des Weiteren ist festzuhalten, dass der Entwurf des Kabinetts zum jetzigen Zeitpunkt nicht ausschließlich positive Signale sendet. Dies liegt darin begründet, dass die neuen Regelungen höchstwahrscheinlich nur vorsehen, eine eigentlich im Vorfeld durchzuführende Kreditwürdigkeitsprüfung an das Ende des gesamten Prozesses zu verlagern. Üblicherweise hat diese am Anfang zu erfolgen und muss dann für die Gesamtzeit des existierenden Kontrakts ihre Wirkung entfalten. Es ist aktuell natürlich noch fraglich, inwiefern der Gesetzentwurf in seiner jetzigen Form Umsetzung bis März 2017 finden wird, allerdings sieht dieser eben nur vor, dass eine Ermächtigung für das Bundesjustizministerium und das Bundesfinanzministerium zum Erlass einer Verordnung über die Kreditwürdigkeitsprüfung geschaffen wird.

Michael Schick, seines Zeichens Präsident des Immobilienverbandes IVD, kommentiert das Ganze als „nicht befriedigend“ und verweist in seinem Kommentar auf die eigens durch die Bundesregierung getätigte Äußerung, die Richtlinie nicht länger strenger auslegen zu wollen, als dies die EU vorgibt. Er fügt an, dass sie dies nun im Endeffekt doch beibehalten will und weiterhin die persönliche Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers an erster Stelle stünde.

Prüfung der Wohnimmobilienkredite folgt einem strengen Ablauf

Dass es sich bei dem ganzen Thema um eine hochkomplexe Materie handelt, zeigt auch ein Blick auf den Ablauf, der bei der Prüfung von Wohnimmobilienkrediten im Detail stattfindet. Zunächst einmal ist zu sagen, dass sich viele Kreditnehmer immer benachteiligt fühlen, wenn eine Bank das Kreditersuchen mit der Begründung ablehnt, die notwendigen Sicherheiten seien nicht gegeben. Dass die Bank diese Ablehnung allerdings nicht zu 100 Prozent aus freien Stücken bekanntgibt, ist dabei vielen Menschen nicht bewusst. So muss sich das Kreditinstitut nämlich an die strengen Vorgaben des Gesetzgebers halten, der im Endeffekt aber auch im Sinn hatte, die Bürger vor einer ausufernden Überschuldung zu bewahren. Möchte ein potenzieller Kreditnehmer von der Bank Geld haben, so ist der Ablauf wie folgt. (Siehe Grafik 5)

Wie man sieht, handelt es sich also üblicherweise nicht um einen Prozess der innerhalb eines Tages durchlaufen werden kann und daher auch gut und gerne den Antragsteller des Kredits für längere Zeit im Unklaren lässt.

Das müssen Verbraucher bei einer Kreditaufnahme beachten

Bevor man als Verbraucher jedoch auf die Idee kommen sollte, einen Kredit aufzunehmen, ist es ratsam, sich über seine finanziellen Spielräume genauestens im Klaren zu sein. Insbesondere bei dem Abschluss eines Immobilienkreditvertrages ist es ebenso von Vorteil, sich über die langfristige Dauer und die damit einhergehende Bedeutung einer derartigen Verpflichtung bewusst zu werden. In der Praxis geht man hierfür bestenfalls so vor, dass eine zweigeteilte Tabelle angelegt wird, die auf der einen Seite alle Einkünfte ausweist, die monatlich auf das eigene Konto fließen und auf der anderen Seite alle Ausgaben gegen die linke Seite gegenrechnet. Bei den Ausgaben sind vor allem Punkte wie die nachfolgenden zu beachten:

• Miete
• Multimedia
• Versicherungen
• Ernährung und Freizeit
• ggf. Unterhaltsverpflichtungen

Dabei sollte so realistisch wie möglich vorgegangen werden und auf eine nicht zielführende Schönung der Zahlen verzichtet werden. Bei variierenden Ausgaben hat sich die Bildung eines 12-Monat-Mittels als zielführend erwiesen. Unterm Strich sollte dann als verbleibender Betrag ein solcher herauskommen, der von den Kreditraten nicht völlig aufgefressen wird, sondern im Notfall auch noch dafür verwendet werden kann, spontane Forderungen zu begleichen. Selbstverständlich spielen bei der Berechnung eines Kredits aber noch mehr Faktoren wie das Eigenkapital, das im Idealfall mindestens 30 Prozent betragen sollte, die Tilgungsdauer und die Zinsen eine Rolle.

Hausbau beschert im Vergleich zur Eigentumswohnung nicht nur Vorteile

Hat man im Endeffekt, egal wie man es dreht und wendet, nicht die finanziellen Mittel zur Aufnahme eines Kredits zur Verfügung oder werden die bei unterschiedlichen Instituten gestellten Anträge immer nur abgelehnt, so ist es ein wenig tröstlich, wenn man sich die überhöhte Stellung des Eigenheims in der heutigen Gesellschaft vor Augen führt. Nicht nur für viele Deutsche scheint ein eigenes Haus dasjenige Tüpfelchen auf dem I zu sein, das die Idealvorstellung komplettiert. Bei nüchterner Betrachtungsweise muss man allerdings festhalten, dass ein Eigenheim sich im Vergleich zu einer Eigentumswohnung nur langfristig auszahlt und gerade am Anfang Nachteile wie immense Kosten eine Rolle spielen. Einen guten Überblick über ein paar weitere Punkte des Für und Wider verschafft die Tabelle in Grafik 7. 

Insbesondere der Kostenpunkt entpuppt sich nicht selten im Nachhinein bei einem Hausbau als böse Falle. Während der Kaufpreis für eine Wohnung nämlich vorab feststeht bzw. keine weiteren Kosten hinzukommen, kann der Hausbau schnell wesentlich mehr Geld verschlingen und zwar selbst dann, wenn alles mehr oder weniger reibungslos vonstatten geht.

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© Schwäbische Post 30.01.2017 09:36
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