Bangen und Hoffen

Die Wohnungspreise steigen gerade in Ballungszentren kräftig. Gleichzeitig sind die Zinsen auf Rekordtief. Droht eine gefährliche Blase?
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Für die Käufer von Häusern oder Wohnungen herrschen derzeit paradiesische Zeiten, wenn sie zur Finanzierung einen Kredit aufnehmen müssen: Die Zinsen sind so niedrig wie nie. Selbst bei einer Laufzeit von zehn Jahren gibt es Angebote für unter 0,2 Prozent im Jahr, ergab eine Umfrage der „Frankfurter Allgemeinen Zeitung“. Experten schließen nicht mehr aus, dass sie sogar auf null Prozent sinken könnten. Doch die Medaille hat eine Kehrseite: Die Preise für Immobilien steigen gerade in Ballungszentren kräftig, weil das Angebot knapp ist. Droht da eine Blase, die auf absehbare Zeit platzt, weil die Objekte überbewertet werden?

Viele haben noch die Immobilienblase in den USA im Hinterkopf, bei der das vor gut einem Jahrzehnt geschah, was die weltweite Finanzkrise auslöste. Dort hatten die Banken selbst Kunden, die sich das Haus nicht leisten konnten und kein Eigenkapital hatten, massenhaft Kredite gegeben. Alle spekulierten auf steigende Preise und wollten daran verdienen. Irgendwann konnten viele ihre Kredite nicht mehr tilgen, und das Finanzgefüge geriet weltweit ins Wanken.

DIW sieht hohes Risiko

In Deutschland ist derzeit das Risiko einer Immobilienblase groß, meinen zumindest einige Experten. Es liege bei 92 Prozent, nennt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) eine scheinbar exakte Zahl. Denn die Preise würden viel schneller steigen als die möglichen Mieterträge. „Für Deutschland stehen die Signale zumindest auf Gelb“, meinen die Berliner Forscher. Das klingt allerdings dramatischer, als es tatsächlich ist: Ob die Blase auch platzt, wissen sie nicht.

Viel spricht dafür, dass die Lage in Deutschland deutlich günstiger ist als in den USA. So verlangen Banken hierzulande üblicherweise mindestens 20 Prozent Eigenkapital. „Das gilt als solide Finanzierung“, meint das Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Die Tilgungsrate, also der Teil, der pro Jahr zurückgezahlt wird, ist im Schnitt auf drei Prozent gestiegen. Die Niedrigzinsen werden also vor allem genutzt, die Schulden schneller zurückzuzahlen. Zudem schauen sich die Kreditinstitute meist genauer an, ob sich die Kunden Zins und Tilgung leisten können.

Unbestritten ist, dass Immobilien derzeit in vielen Städten überbewertet sind, nach Schätzung der Bundesbank um 15 bis 30 Prozent, in Metropolen wie München, Stuttgart oder Berlin sogar noch stärker. Ein Maßstab dafür ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. In den zwölf größten Städten müsste die Miete 33 Jahre lang gezahlt werden, um den Kaufpreis zu tilgen, hat das Beratungsunternehmen Empirica errechnet. Im Jahr 2005 waren es nur 24 Jahre, und die Stiftung Warentest bewertet schon das 25-Fache der Jahresmiete als teuer. Das teuerste Pflaster ist München, wo es über 39 Jahre dauert, das Geld über die Miete wieder hereinzuholen, das günstigste Dortmund mit unter 25 Jahren.

Manchem, der sein Geld in Immobilien investiert, reicht eine so geringe Rendite von drei bis vier Prozent. Es fehlen nämlich sichere Alternativen. Selbst bei langen Laufzeiten zahlen Banken für Festgeld viel weniger, andere Anlagen wie Aktien gelten als riskanter. Und da wenig dafür spricht, dass die Zinsen auf absehbare Zeit steigen, dürfte der Hang gerade institutioneller Anleger wie Fonds und Versicherungen nicht groß sein, sich von Immobilien rasch zu verabschieden.

Eine Gefahr ist schon eher, dass Lieschen Müller meint, noch auf den Zug aufspringen zu müssen. Privatleute ohne Erfahrung kaufen leicht völlig überteuerte Immobilien, ohne zu wissen, worauf sie achten müssen, warnt der Empirica-Experte Reiner Braun. Das könnte sich rächen, wenn die Preise tatsächlich sinken. Dafür ist kein großer Absturz nötig. Sie werden schon nervös, wenn die Preise über Jahre immer ein bisschen nachgeben. Wer dann ein Objekt in einer Metropole wie Berlin oder Stuttgart hat, braucht gute Nerven: Irgendwann steigen sie auch wieder. Wer dagegen in einer schrumpfenden Region investiert hat, läuft Gefahr, es gar nicht mehr loszuwerden. Beruhigt zurücklehnen kann sich, wer die Wohnung selbst nutzt, solange er nicht arbeitslos wird und die Zinsen dramatisch steigen: Für ihn werden Verluste erst ein Thema, wenn er verkaufen will.

Platzt also die Blase – und wenn ja wann und wie dramatisch? „Ich habe keine Ahnung“, bekennt der Empirica-Exerte Braun, und auch andere Fachleute legen sich nicht fest. Sie wissen leider erst hinterher den Grund für einen Absturz.
© Südwest Presse 16.08.2019 07:45
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