Richtig vermessen

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Nicht immer zeigt ein Grundriss die wirkliche Größe einer Wohnung. Nachmessen kann sich auszahlen.

Bei der Wohnungsgröße zählt jeder Quadratmeter

Wie hoch Miete und Nebenkosten monatlich ausfallen, hängt wesentlich von der Größe der Wohnung ab. Ärgerlich wird es, wenn Mieter zum Beispiel für 100 Quadratmeter zahlen, aber real nur 90 Quadratmeter zur Verfügung haben.

Bedenkenswert in diesem Kontext: Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes stimmen bei etwa zwei Dritteln aller Wohnungen die im Mietvertrag angegebenen Quadratmeter nicht mit der tatsächlichen Wohnungsgröße überein.

In einem bestehenden Mietvertrag muss der Mieter eine Abweichung der Wohnfläche von bis zu zehn Prozent hinnehmen. „Beträgt die Abweichung nach unten aber mehr als zehn Prozent, kann er die Miete kürzen, und zwar unbefristet“, sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.

Bei Mieterhöhung und zur Umlage der Betriebskosten greift die Toleranzgrenze laut Urteilen des Bundesgerichtshofes nicht (BGH VIII ZR 266/14 und VIII ZR 173/17).

Bei berechtigtem Zweifel genau nachmessen

Kommen nach erstem Überschlagen der Wohnfläche Zweifel auf, sollte noch einmal exakt gemessen werden, rät Heilmann. Am besten vom Vermieter, der eventuell einen Gutachter damit beauftragt.

Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland zufolge gibt es zur Ermittlung der Wohnungsgröße verschiedene Grundlagen. Für Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, gilt die II. Berechnungsverordnung, bei späteren Vertragsabschlüssen die Wohnflächenverordnung.

Deren Vorschriften unterscheiden sich nur bei der Berechnung der Balkon- oder Terrassenflächen. Sie werden nach der neueren Verordnung in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt und nur in Ausnahmefällen zur Hälfte. Vor 2004 wurden sie in der Regel mit der Hälfte berücksichtigt.

Für Schrägen gelten Sonderregeln

Die Verordnungen regeln, was zur Wohnfläche gehört und was nicht. So werden Wohn- und Schlafzimmer, Bäder, Küchen, Flure und Abstellräume zu 100 Prozent angerechnet. «Sofern sie höher als zwei Meter sind», sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg.

Auch Wintergärten oder Fitnessräume zählen zur Wohnfläche, wenn die Räume nach allen Seiten geschlossen und beheizbar sind. Kellerräume, Waschküchen, Speicher, Heizungskeller und Abstellräume außerhalb der Wohnung sind dagegen keine Wohnfläche.

Flächen unter Schrägen werden gesondert berechnet. Alle Teile des Raums, die zwischen einem und zwei Meter hoch sind, zählen zur Hälfte. Bei einem Meter Höhe darf nichts angerechnet werden. Diese Regeln gelten ebenso unter Treppen. Die Grundflächen von Treppen mit mehr als drei Stufen zählen gar nicht als Wohnraum.

Besser das Gespräch suchen als streiten

Bei verwinkelten Wohnungen werden nur Flächen ab einer gewissen Größe abgezogen. So dürfen Schornsteine und Mauervorsprünge, frei stehende Pfeiler oder Vormauerungen mit mehr als 0,1 Quadratmetern Grundfläche herausgerechnet werden.

Es kann schwer werden, die genaue Größe auf den Quadratzentimeter genau zu ermitteln. Selbst Gutachter kommen manchmal auf unterschiedliche Ergebnisse. Inka-Marie Storm rät Mietern, mit ihren Vermietern immer das Gespräch zu suchen. „Schließlich dient die Wohnung ja auch als friedlicher Rückzugsraum.“

dpa

Ein Kuechenplaner nimmt in einer Wohnung mit einem Laser Entfernungsmmessgeraet Aufmass.

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